Επιβαρύνσεις από τρεις στρεβλώσεις στον ΕΝΦΙΑ

Προσαυξήσεις κρύβουν οι συντελεστές παλαιότητας- Μη έκπτωση οφειλών από φορολογητέα αξία
Παρασκευή, 27 Αυγούστου 2021 12:37
ΑΠΕ-ΜΠΕ/ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΒΛΑΧΟΣ

Από την έντυπη έκδοση

Του Γιώργου Παλαιτσάκη
gpal@naftemporiki.gr

Στρεβλώσεις που οδηγούν σε αδικίες σε βάρος εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων προκαλεί το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Οι διατάξεις με βάση τις οποίες προσδιορίζεται το ύψος του κύριου και του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ κρύβουν παγίδες υπερφορολόγησης για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίες, παρά τις ενστάσεις της ΠΟΜΙΔΑ, δεν έχουν τροποποιηθεί.

Πιο χαρακτηριστική είναι η περίπτωση υπολογισμού της παλαιότητας, καθώς υπολογίζεται διαφορετικά για τον ΕΝΦΙΑ και με διαφορετική μέθοδο στο πλαίσιο εφαρμογής του συστήματος των αντικειμενικών αξιών.

Συγκεκριμένα, η νομοθεσία για τον ΕΝΦΙΑ πάσχει σε τρία σημεία: στον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η παλαιότητα των κτισμάτων που υπόκεινται σε κύριο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος δεν μειώνει τον φόρο ανάλογα με τα έτη που έχουν παρέλθει από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας αλλά τον αυξάνει, στον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που επιβαρύνονται με συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ και στον τρόπο με τον οποίο προσδιορίζεται το ύψος του ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος κάθε φορολογούμενου ιδιοκτήτη, προκειμένου να κριθεί εάν αυτό είναι χαμηλότερο ή υψηλότερο από το όριο εισοδήματος που ισχύει για τη χορήγηση μερικής (κατά 50%) ή ολικής απαλλαγής από τον φόρο κατοχής ακινήτων.

Ειδικότερα, τα τρία σημεία της νομοθεσίας για τον ΕΝΦΙΑ τα οποία προκαλούν άδικες πρόσθετες επιβαρύνσεις και υπερχρεώσεις σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες είναι τα εξής:

Συντελεστές παλαιότητας

1) Η κλιμάκωση των «συντελεστών παλαιότητας» που λαμβάνονται υπόψη για τη διαμόρφωση του ύψους του κύριου ΕΝΦΙΑ: Κάθε χρόνο πάρα πολλοί φορολογούμενοι με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα υποχρεώνονται να πληρώνουν κύριο ΕΝΦΙΑ με «καπέλο» έως και 66,67% εξαιτίας του τρόπου με τον οποίο προσδιορίζονται οι «συντελεστές παλαιότητας».

Συγκεκριμένα, το σύστημα υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ συμπεριλαμβάνει «συντελεστές παλαιότητας», οι οποίοι δεν μειώνουν τον φόρο ανάλογα με τα έτη που έχουν παρέλθει από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας, αλλά τον αυξάνουν όσο λιγότερα είναι τα έτη αυτά, δηλαδή όσο νεότερο είναι το κάθε κτίσμα. Είναι δηλαδή συντελεστές οι οποίοι τον φόρο που προκύπτει για τα νεόδμητα κτίσματα δεν τον μειώνουν για τα παλαιά κτίσματα ηλικίας άνω των 25 ετών, ενώ για όσα ακίνητα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και 1 έτος τον αυξάνουν περαιτέρω.

Πιο αναλυτικά, ο κύριος ΕΝΦΙΑ που προκύπτει για κάθε κτίσμα, όσο παλαιό κι αν είναι, δεν μειώνεται λόγω παλαιότητας, καθώς δεν εφαρμόζονται οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας 0,6 έως 0,9 που ισχύουν κανονικά, στο πλαίσιο εφαρμογής του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, για τα ακίνητα «ηλικίας» ενός έτους και άνω. Οι μειωτικοί αυτοί συντελεστές εφαρμόζονται κάθε χρόνο μόνο στον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ (ο οποίος το 2014 και το 2015 επιβλήθηκε σε όσους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015 αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ, το 2016 και το 2017 επιβλήθηκε σε όσους κατέχουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ και από το 2018 σε όσους κατείχαν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 250.000 ευρώ). Οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας εφαρμόζονται επίσης και κατά τον υπολογισμό των φόρων στις μεταβιβάσεις, τις κληρονομιές, τις δωρεές και τις γονικές παροχές ακινήτων. Αντιθέτως, για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ χρησιμοποιούνται κάθε χρόνο (χρησιμοποιήθηκαν την επταετία 2014-2020 και θα χρησιμοποιηθούν και φέτος) κάποιοι άλλοι εξωπραγματικοί «συντελεστές παλαιότητας» που, αντί να μειώνουν, αυξάνουν τον φόρο όσο πιο νέο είναι ένα κτίσμα. Οι «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ είναι αυξητικοί, όχι μειωτικοί όπως θα ήταν το δίκαιο: ξεκινούν από το 1 για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί από το 1930 μέχρι και πριν από 26 χρόνια και φθάνουν μέχρι το 1,25 για κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία τετραετία! Έτσι, ενώ ο βασικός φόρος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες ολοκαίνουργιων κτισμάτων, δεν μειώνεται καθόλου για όσα από τα κτίσματα αυτά έχουν παλαιότητα άνω των 25 ετών, ενώ για όσα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και 1 έτος ο βασικός φόρος (αν και αντιπροσωπεύει - επαναλαμβάνουμε- αντικειμενικές τιμές καινούργιων κτισμάτων) προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 5% έως και 25%, καθώς οι … «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται κλιμακώνονται από 1,05 έως 1,25!

Ο στρεβλός αυτός τρόπος υπολογισμού των συντελεστών παλαιότητας που περιγράψαμε παραπάνω έχει ως συνέπεια σε πολλές περιοχές της χώρας οι φορολογούμενοι να πληρώνουν τον κύριο ΕΝΦΙΑ με «καπέλο» από 43,75% έως και 66,67% όπως προκύπτει από αναλυτικό πίνακα παραδειγμάτων που παραθέτουμε.

Μη έκπτωση οφειλών

2) Η μη έκπτωση των οφειλών που βαρύνουν τα ακίνητα από τη φορολογητέα αξία τους, η οποία υπόκειται σε συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Μια ακόμη στρέβλωση, που αυξάνει σημαντικά την τελική επιβάρυνση με ΕΝΦΙΑ χιλιάδων ιδιοκτητών, προκαλεί ο τρόπος υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου. Ο φόρος αυτός επιβάρυνε το 2014 και το 2015 όσους φορολογούμενους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Το 2016 και το 2017 εφαρμόστηκε αφορολόγητο όριο μειωμένο στις 200.000 ευρώ, ενώ από το 2018 μέχρι σήμερα εφαρμόζεται αφορολόγητο 250.000 ευρώ. Κατά τον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ δεν συνυπολογίζονται οι οφειλές που βαρύνουν τα ακίνητα. Θα έπρεπε δηλαδή κανονικά να προβλέπεται ότι: Από τη συνολική φορολογητέα αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας η οποία απομένει προς φορολόγηση με την κλίμακα του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, μετά την αφαίρεση του αφορολογήτου ορίου, εκπίπτει το ανεξόφλητο υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που έχουν ληφθεί από τον φορολογούμενο και βαρύνουν την ακίνητη περιουσία του. Το εκπεστέο ανεξόφλητο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων θα έπρεπε να είναι αυτό το οποίο είχε διαμορφωθεί την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους φορολόγησης.

Η έκπτωση του ανεξόφλητου υπολοίπου των στεγαστικών δανείων είχε ισχύσει στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας που θεσπίστηκε το 1997 (με το νόμο 2459/1997) και ίσχυσε μέχρι και το 2007. Είναι δηλαδή μια νομοθετική ρύθμιση που καθιστά δικαιότερο τον τρόπο υπολογισμού κάθε φόρου που υπολογίζεται επί της αξίας της κατεχόμενης ακίνητης περιουσίας.

Οικογενειακό εισόδημα

3) Ο τρόπος προσδιορισμού του ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος κάθε φορολογούμενου, το οποίο λαμβάνεται υπόψη για να κριθεί εάν πληρούται το εισοδηματικό κριτήριο για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50% ή την πλήρη απαλλαγή. Χιλιάδες άνεργοι, ανάπηροι, τρίτεκνοι και πολύτεκνοι φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν πολύ χαμηλά ετήσια εισοδήματα κατά το εκάστοτε προηγούμενο έτος και θα έπρεπε κανονικά να δικαιούνται μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, χάνουν το δικαίωμα απαλλαγής και αναγκάζονται να πληρώνουν κάθε χρόνο το σύνολο του φόρου. Ο λόγος είναι ότι το συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα καθενός από τους φορολογούμενους αυτούς «φουσκώνει» υπέρμετρα με τεχνητό τρόπο και εν τέλει εμφανίζεται να είναι μεγαλύτερο από το ισχύον κατά περίπτωση όριο για τη χορήγηση της μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.

Συγκεκριμένα, κάθε χρόνο κατά την έκδοση των εκκαθαριστικών σημειωμάτων του ΕΝΦΙΑ συμπεριλαμβάνονται στο συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα κάθε φορολογούμενου, το οποίο λαμβάνεται υπόψη για να διαπιστωθεί εάν αυτός είναι δικαιούχος μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, ακόμη και εισοδήματα τα οποία είναι έκτακτα και μη επαναλαμβανόμενα όπως οι αποζημιώσεις απολύσεων, καθώς επίσης και ποσά κοινωνικών παροχών τα οποία δεν φορολογούνται και δεν υπόκεινται καν σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης, όπως είναι τα επιδόματα στήριξης τέκνων, τα ειδικά επιδόματα τριτέκνων και πολυτέκνων, οι μισθοί, οι συντάξεις και η πάγια αντιμισθία ολικά τυφλών και κινητικά αναπήρων σε ποσοστό άνω του 80%, καθώς επίσης και τα αναδρομικά που καταβλήθηκαν σε δικαιούχους των ειδικών μισθολογίων. Στο συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα κάθε φορολογούμενου που θα λαμβάνεται υπόψη για να διαπιστωθεί εάν δικαιούται ή όχι την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ συνυπολογίζονται επίσης και τα επιδόματα ανεργίας.

Όλα αυτά τα ποσά προστίθενται στα λοιπά δηλωθέντα εισοδήματα των φορολογουμένων τα οποία υπόκεινται κανονικά σε φόρο ή φορολογούνται αυτοτελώς, δηλαδή τους μισθούς, τις συντάξεις, τα ενοίκια, τα κέρδη από επιχειρήσεις, τους τόκους καταθέσεων κ.λπ. Στη συνέχεια, σε πάρα πολλές περιπτώσεις, προστίθεται στο άθροισμα που έχει προκύψει και τυχόν επιπλέον διαφορά εισοδήματος λόγω υψηλών τεκμηρίων διαβίωσης. Έτσι, σε πολλές περιπτώσεις φτωχών οικογενειών τα συνολικά ποσά «καθαρού ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος» φουσκώνουν υπέρμετρα, σε εξωπραγματικά επίπεδα, και ξεπερνούν τα σχετικά χαμηλά όρια ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος που έχουν τεθεί ως προϋποθέσεις για τη χορήγηση των απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ σε κοινωνικά ευπαθείς ομάδες του πληθυσμού της χώρας.

Το τελικό αποτέλεσμα είναι να καλούνται να πληρώνουν ολόκληρο το ποσό του ΕΝΦΙΑ εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες με χαμηλά πραγματικά εισοδήματα.

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δικαιούχος απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ είναι κάθε φορολογούμενος που πληροί τα ακόλουθα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια:

α) Το «συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα» του προηγούμενου έτους δεν έχει υπερβεί τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή την σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο μέλος της οικογένειας.

β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων τα οποία κατέχει ο φορολογούμενος και τα λοιπά μέλη της οικογένειάς του δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.

γ) Η συνολική αντικειμενική αξία των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχει ο φορολογούμενος ή η οικογένειά του δεν υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ αν πρόκειται για άγαμο, τα 150.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο χωρίς παιδιά και τα 200.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο με ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα.

Ειδικά στις οικογένειες που είναι τρίτεκνες ή πολύτεκνες ή περιλαμβάνουν ανάπηρα άτομα κατά ποσοστά 80% και άνω χορηγείται πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) Το «συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα» του προηγούμενου έτους δεν έχει υπερβεί τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή την σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος και

β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας ο υπόχρεος υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.


Προτεινόμενα για εσάς





Σχολιασμένα